2020 онд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн нөхцөл байдал, орон сууцны зээлийн талаар “Голомт” банкны Үл хөдлөх  хөрөнгийн хэлтсийн захирал Б.Наранжаргалтай ярилцлаа.

-Энэ онд орон сууцны зах зээлд ямар өөрчлөлт гарч байна вэ?

-2019 оны дөрөвдүгээр улирлын судалгаагаар 2020 онд орон сууцны зах зээлд 182 төслийн 37,200 орчим айлын орон сууц ашиглалтад орох төлөвлөгөөтэй буюу өмнөх оноос хоёр дахин өсөлт үзүүлэхээр байсан ч дэлхий нийтийг хамарсан коронавирусийн нөлөөгөөр хүлээлт өөрчлөгдөж байна. Он гарсаар эхний улирлын байдлаар үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэд ковидоос үүдсэн өөрчлөлт төдийлөн мэдэгдээгүй. Гэвч дөрөвдүгээр сарын дундаас эхлэн зургаадугаар сарын дунд хүртэл хоёр сарын хугацаанд ашиглалтад орсон бэлэн орон сууцны үнэ 5-10 хувиар буурч эхэллээ. Цаашид эдийн засаг богино хугацаанд сэргэхгүй бол өрсөлдөх чадвар муутай төслүүдийн байрны үнэ буурах төлөвтэй байна.

Энэ нөхцөл байдалд орон сууцны төсөл хэрэгжүүлж байгаа компаниуд ямар арга хэмжээ авч ажиллаж байна вэ?

Ашиглалтад орсон, борлуулалтад байгаа төслүүдийн хувьд үнээ бууруулах арга хэмжээг авч байна. Харин ашиглалтад ороогүй, ажил нь явагдаж байгаа төслүүдийн хувьд хил гаалийн үйл ажиллагаанд хязгаарлалтууд орсонтой холбоотойгоор барилгын материалын нийлүүлэлт хомсдож, цемент болон бусад бараа материалын үнэ өсөж, барилгын өртөг нь нэмэгдэж байгаа тул борлуулалтын үнээ буулгаж байгаа зүйл ажиглагдахгүй байна. Төсөл хэрэгжүүлэгч компаниуд орон сууцаа хурдан хугацаанд эргэлтэнд оруулах зорилгоор санхүүгийн төрөл бүрийн хөшүүргийг ашиглаж байна. Үүнд моргэйжийн зээлийн бүтээгдэхүүнүүд багтана. Нийлүүлэлт талаас ийм байгаа бол эрэлт талаас ковидын нөлөөгөөр иргэдийн худалдан авах чадвар буурсан, дийлэнх худалдаа үйлчилгээний салбарын бизнесүүд орлогын тасалдалтай, зогсонги байдалтай байгаа тул иргэдийн орон сууцны эрэлт ч энэ хэмжээгээр буурч байна. Ийм хямралын үед зах зээл дээр бэлэн мөнгөтэй хүмүүст давуу тал ихээр бий болдог.

Төсөл хэрэгжүүлэгчдийн ашиглаж байгаа санхүүгийн хөшүүрэгт моргэйжийн зээл орно гэлээ. Гэтэл нөгөө талаас иргэдийн дунд моргэйжийн зээлийн талаар маш олон эргэлзээ, шүүмж явдаг. Энэ талаар, мөн моргэйжийн зээл хэр хүртээмжтэй байгаа тухайд тайлбар өгөөч?  

Иргэд урт хугацааны моргэйжийн зээлийн тухайд ихээхэн шүүмжлэлтэй санал, сэтгэгдэлтэй байдаг нь олон нийтэд энэ талаарх ойлголт, мэдээлэл маш бага байгааг илтгэдэг. Угтаа бол урт хугацааны моргэйжийн зээл нь ганц хүү өндөр гэсэн үгээр тайлбарлагдах зүйл бус, иргэдийн орон байрны хэрэгцээ шаардлагыг хангах чухал хэрэгсэл, ирээйдүйд бий болгох үнэ цэн, инфляцаас хамгаалагдах боломж, мөнгөний ирээдүйн үнэ цэн гээд маш олон ойлголтуудыг хамтад нь ярих ёстой зүйл юм. Энэ талаар Голомт банкны зүгээс 2020 онд “Моргэйжийн боловсрол” сэдвийн хүрээнд хөтөлбөр хэрэгжүүлж эхлээд байгаа. Бид хамтран ажилладаг төслүүд болон харилцагч байгууллагуудын ажилтнуудад моргэйжийн зээлийн талаар үнэн зөв, системтэй ойлголт өгөхөөр контентуудыг хөгжүүлж, хэд хэдэн удаагийн сургалтыг зохион байгуулан ажиллахад иргэд, олон нийт энэ талаар мэдлэг, мэдээлэл үнэхээр дутмаг байдаг нь харагдсан.

Орон сууцны зах зээл дээр нийлүүлэгдэж байгаа төслүүдийн 84% нь зөвхөн ипотекийн 8%-ийн хэрэгцээ шаардлагатай, жижиг талбайтай, стандарт болон дундаж зэрэглэлийн орон сууцнууд байна. Эдгээр төслийн хувьд 8%-ийн зээлийн хэрэгцээ шаардлага маш их байгаа ч эх үүсвэр нь арилжааны банкнуудад хүрэлцээгүй, хүртээмжтэй биш байгаа. Өөрөөр хэлбэл ипотекийн зээл нь орон сууцны эрэлтэд хүчтэй нөлөө үзүүлдэг санхүүгийн хэрэгсэл хэдий ч 8%-ийн зээлийн шаардлага хангах иргэдийн тоо буурч байна. Гол асуудал нь урьдчилгаа төлбөр. Иргэдийн дийлэнх нь урьдчилгаа хангах хуримтлал үүсгэж хараахан амжаагүй, ер нь хуримтлал үүсгэх зуршил ч суугаагүй байна.   Үүнтэй холбоотойгоор банкны шаардлага хангахгүй, зээл авах боломжгүй иргэд барилгын компанитай хувь лизинг хийж байр авах үзэгдэл сүүлийн жилүүдэд түгээмэл болсон. Энэ нь тухайн төслийн хувьд санхүүгийн хувьд ачаалалтай ч борлуулалтаа нэмэгдүүлэх зорилгоор авч хэрэгжүүлж байгаа арга хэмжээ гэж харагдаж байгаа. Гэтэл нөгөө талаас энэ арга нь барилгын компанидаа санхүүгийн хувьд сайн шийдэл биш юм.  

-Коронавирусийн нөлөө үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд он дуустал үргэлжлэх үү?

-Үргэлжилнэ гэж харж байна. Төслүүд чадамж, санхүүгийн нөхцөл байдлаасаа шалтгаалаад эрсдэлээс хамгаалах алхмуудыг янз бүрээр л хийж байна. Тухайлбал, шинээр эхлэхээр төлөвлөж байсан хэд хэдэн төсөл эхлүүлсэнгүй, дөнгөж эхлүүлээд орхисон захиалгаа авч эхлээгүй төслүүд түр харзнасан байдалтай байна, дуусах шатандаа явж байгаа төслүүдийн хувьд хүлээж цаг алдах нь ашиггүй тул ажлууд нв явагдаж байна, гэтэл шинээр эхлээд ажил нь асуудалгүй явж байгаа төслүүд ч нилээд байна. Ингэхээр нийтээр нь зогсонги байдалд орчихсон, үнэ буурсан гэж өнгөц дүгнэлт хийх нь хүмүүст буруу хүлээлт үүсгэж төөрөгдүүлсэн хэрэг болно. 

Одоогийн нөхцөл байдал ганц орон сууц, үл хөдлөхийн зах зээл гэхээсээ илүүтэй бүх салбарт маш тодорхойгүй нөхцөл байдлыг үүсгээд байна шүү дээ. Нөхцөл байдал энэ маягаар удаан үргэлжилбэл орон сууцны зах зээлд он дуустал бууралт гарах хандлага давамгайлж байна. Түрээсийн зах зээл, тэр дотроо оффис, худалдааны талбайн түрээс илүү бууралттай байна. Гэхдээ энэ нөхцөл байдал байнга үргэлжилнэ гэж шууд ойлгож болохгүй юм. Энэ нөхцөл байдал иргэдэд мөнгөн хуримтлал гэдэг зүйлийг үнэхээр зуршил болгох нэн шаардлагатай гэдгийг ойлгуулж байна. Гэнэтийн ийм нөхцөл байдалд бэлэн байгаа өрх гэр бүл өнөөдөр маш цөөхөн байна.

-Орон сууц, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр төсөл эхлүүлэх гэж байгаа компаниуд цаашид юун дээр анхаарах ёстой вэ?

- Сүүлийн жилүүдэд орон сууцны зах зээл байнгын нийлүүлэлтийн илүүдэлтэй байна. Ийм үед төсөл хэрэгжүүлэгчид өрсөлдөх чадвартай, бодит эрэлтэд суурилсан бүтээгдэхүүнийг зах зээлд нийлүүлж байж борлуулалтаа амжилттай хийж чадна. Хамгийн түрүүнд төсөл хэрэгжүүлэх гэж төлөвлөж байгаа газрын байршил, зориулалт, хэмжээ их чухал. Газрын үнийн хөөрөгдөл хэт их, хэтрүүлэгтэй хэлэхэд цаашид газрын эзэд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ тогтоход хүчтэй нөлөөлөгч болчих гээд байгаа дүр зураг байна. Өөрөөр хэлбэл байрны нэгж үнэд эзлэх газрын үнийн хувь ихээр нэмэгдэж байна гэсэн үг.  Байршлын дараа зах зээлийн судалгаа шинжилгээнд суурилсан зөв төлөвлөлт, концепц их чухал. Зах зээлээ ойлгохгүйгээр, олдсон газар дээрээ бэлэн шахуу зургаар байшин барьж зардаг цаг үе өнгөрөөд байна. Үүнийг ч тодорхой хэмжээгээр барилгын компаниуд ойлгодог болоод байгаа. Гэхдээ төслийн явцад олон хүчин зүйлтэй холбоотой маш их зүйл өөрчлөгдөж эцэст нь төлөвлөснөөс өөр зүйл болж хувирдаг учраас сайн төлөвлөлтийг бодит ажил болгох тал дээр барилгын компаниуд анхаарах хэрэгтэй. Захиалагчдад өгсөн амлалтандаа хүрдэг тоотой хэдэн төсөл хэрэгжүүлэгчид нь төслийн менежментийг өөрсдийнхөө хэмжээнд хэрэгжүүлдэг хэд нь л байна. Өмнө нь амжилттай амжилтгүй олон төсөл хэрэгжүүлж явсан туршлагаасаа харахад төслийн менежментгүй аливаа төсөл амжилттай хэрэгжих нь онохоосоо алдах нь их, аз сорьсон хэрэг байдгийг хэлмээр байна. Энэ дунд хамгийн чухал хэсэг нь тухайн газар дээр ямар зэрэглэлийн төсөл хэрэгжүүлээд ямар үнээр борлуулахад тохиромжтой, бодитой зах зээл байгаа талаар дүгнэлт гаргаж чаддаг байх асуудал. Үүнтэй холбоотой Голомт банк төслүүдэд тодорхой үйлчилгээ санал болгоод ажиллаж байгаа. Ихэнх төсөл өртөг зардал суурьтай борлуулалтын үнээ төлөвлөсөн байдаг. Гэтэл борлуулахад зохистой буюу борлогдохуйц үнээ зах зээл суурьтай мэдэж байх нь илүү чухал. Нөгөө талаар арилжааны банкнуудтай борлуулалтыг дэмжих санхүүгийн хэрэгсэл буюу моргэйжийн бүтээгдэхүүнээр хамтран ажиллах хэрэгцээ шаардлагатай байгаа бол энэ асуудалд анхаарах зайлшгүй шаардлагатай. 2018, 2019 оны турш энэ талаар өөрийнхөө хэмжээнд хэвлэл, мэдээллийн сувгаар цөөнгүй ярьж, форумд илтгэлүүд тавьж, хэд хэдэн нийтлэл ч гаргасан. Олон нийтэд ийнхүү салбарын зөвлөгөө, мэдээллийг хүргэх болсноор барилгын төслүүд сүүлийн үед ихээр ханддаг болж байна. Төсөл хэрэгжүүлэгчид ч илүү чадавхижиж байна. Цаашид энэ байдлаараа зах зээлийг улам хөгжүүлээд явбал урт хугацаанд мэргэжлийн тоглогчид нь чадавхижиж үлдэн сонирхогчид энэ зах зээлээс жамаараа шахагдах ёстой.  Манайхан гэхдээ сүүлийн жилүүдэд улам мундаг болоод байгаа, ийм өсөлт болон сайжирч байгаа өөрчлөлт харахаар хувьдаа их баярладаг.

-Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд мэргэжлийн тоглогчид үлдэнэ гэж та хэллээ. Мэргэжлийн гэх ангилалд ямар субьектүүд орох вэ?

-Дэлхий нийт төслийн менежментийг маш сайн хөгжүүлж байна. Харин манай барилгын салбарт төслийн менежмент бараг алга. Цөөхөн хэдэн байгууллага мэдээж бий ч нэр цохоод ярьчихаар харьцуулалт үүсэх, зарим нэг нь гомдох зэрэг төвөгтэй байдал үүсдэг. Салбарын мэргэжлийн тоглогчид гэж товчхондоо мэргэжлийн хүний нөөцтэй, туршлагатай, менежмент сайтай баг. Гэхдээ мэргэжлийн гэдэг үгний ард их олон агуулга багтана.

Барилгын салбарт бригадын зохион байгуулалтай, туслан гүйцэтгэгч хаягтай мэргэжлийн бус хүмүүс маш их байна. Тэдний гүйцэтгэлийн ур чадвар, чанар стандартыг сайжруулах, мэргэшүүлэх тал дээр хийгдэж байгаа ажлууд дорвитой цар хүрээтэй явагдахгүй байна. Гүйцэтгэсэн ажлууд нь нийслэл хотын өнгө үзэмжийг, иргэдийн олон арван жил амьдрах орон байрны аюулгүй байдлыг тодорхойлж байгаа нь хувцас оёод болохгүй бол ханзлаад засах боломжтой ажилтай ижил биш, нэгэнт буруу тооцоолоод цутгасан суурийн ажлыг байшин дууссан хойно өөрчлөх боломжгүй. Ингэхээр зураг төслийн шатнаас л мэргэжилтнүүдийн ур чадвар маш чухал оролцоотой. Тухайлбал, мэргэжлийн тоглогч нар төслийг эхлэхээс дуусах хүртэл бүх асуудлаа судалгаа шинжилгээтэй тооцоотойгоор сайтар төлөвлөсөн, санхүүжилт шийдэх гарцуудаа тодорхойлж шийдсэн, хугацаандаа байраа ашиглалтад оруулдаг, амласан чанарын шаардлагаа хангадаг гэх мэт.

Ер нь орон сууцны зах зээлийг зөв хөгжүүлэхийн тулд энэ зах зээлд оролцогч талууд чаддаг чаддаг ажлаа л сайн хийж сурах хэрэгтэй байна. Манайхны нэг алдаа нь бүгдийг өөрөө хийх гэж оролдоод бүтэлгүйтдэг. Сүүлийн үед борлуулалт, маркетинг, судалгаа, интерьер дизайн чиглэлүүд илүү төрөлжиж, төслүүд энэ чиглэлүүдээр мэргэжлийн байгууллагуудтай хамтран ажилладаг хандлага нэмэгдэж байгаа нь сайн хэрэг.

-Ярилцсанд баярлалаа.

-Баярлалаа.

Ярилцсан: С.Батзаяа